商品房抵押无法变更登记手续一案

▌案由：

房屋买卖纠纷

▌案件情况概述：

委托人向开发商购买商品房屋后，发现房屋有抵押和查封的状态，无法办理房屋变更登记手续。

▌案件争议点：

房屋存在抵押和查封状态，会面临被债权人实现抵押权和司法强制执行的措施，全部购房者的优先权也仅优先于建设工程的承包人和银行的抵押权，无法对抗其他在先查封的债权人。

▌律师对案件的深度思考：

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，出卖人应当承担违约责任。

根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

▌案件最终的结果：

经过向不动产登记中心调取房屋登记状态，发现了抵押和查封的事实。后向法院申请了财产保全，查封了开发商另外两套无权利瑕疵的房屋。

再经法院审判，解除了房屋购买协议，开发商需向委托人返还购买款项及资金占有使用利息。但因开发商已无资产可供执行，故在执行阶段申请以查封的房屋进行抵债。

最终，委托人取得了新的房屋并办理了过户手续。