张晓东律师:二手房买卖流程和应注意的问题

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二手房买卖,这里我们主要说的是住宅房屋买卖,如果是写字楼或者商业房屋也基本类似。

一般情况下,流程包括:买方看房——满意谈价——核实情况——签订合同支付定金(如果是不通过中介公司的,那么买卖双方签订房屋买卖合同,如果是通过中介公司,和双方还要和中介公司签订相应的居间服务合同等材料)——办理购房资格核验(北京等一些地区有购房限购政策,所以需要资格核验,不需要的地方可以跳过这一步)——付首付款,办理按揭(贷款)(全款购买的可以省略贷款环节和流程)——办理网签合同——缴纳税费——办理过户——物业交割——支付相应保证金或余款——领证。

以上流程是以北京市的二手房买卖为例,其他地区的可能略有不同,但总体上的交易流程是基本相同的。

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从二手房买卖的流程来看,有几个环节是非常重要的,也是很容易产生问题的,需要特别注意的:

(一)看房

看房是房屋买卖的首要环节,对于购房人来说,一定要仔细的看好房屋,毕竟现在房屋价格都比较高,如果没有仔细看房,后续很可能出现问题,花了很多钱,如果买到的房子不是自己喜欢的或是存在问题的,那也是很麻烦的。

看房主要是房屋现场实地查看,看看房屋的地理位置、所在的小区环境、房屋外部及里面的情况、是否有车位、房屋的格局、房屋是否存在质量问题、房屋是否出租等等,这个需要仔细的去看。现在很多中介公司都有VR看房,但是还是建议去实地进行查看,这样才能更加直观的看看房屋情况及所在小区的环境,选择自己满意的房屋。

(二)核实情况

核实情况在房屋买卖中是必不可少的,至关重要的环节,一般情况下,通过中介公司买卖房屋的,中介公司一般都会对房屋情况进行核验,即使这样,买房人还是要对房屋情况进行核实。

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如果是不通过中介公司的房屋买卖,那么核实房屋情况就特别重要:


核实房屋是否有产权。对于没有产权或者产权存在争议的房屋要谨慎,因为这样的房屋一般是无法过户的;


核实出卖人是否产权人。有时候有的出卖人并非是产权人,所以一定要核实清楚,同时还有如果是共有产权的其共有人是否同意出售,比如夫妻一方出卖夫妻共有的房屋,就要核实另一方是否同意出售。同样,作为出卖人也要核实购房人的情况,否则也会出现问题;


核实房屋是否存在查封、抵押等情况。如果存在查封和抵押等问题,一般房屋是无法过户的,所以需要核实清楚;


核实房屋是否出租和是否设定居住权。承租人是否放弃优先购买权,正在出租的房屋一般来说买卖不破租赁,所以要了解租期情况,以及腾退情况,承租人是否放弃优先购买权,这样避免不必要的麻烦。同时民法典也规定了居住权,如果出卖的房屋设定了居住权,那么也要核实好,避免过户后发现还存在其他人的居住权也是比较麻烦;

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核实房屋是否存在争议纠纷。是否存在无法腾退的情况;存在争议纠纷的房屋,有的无法过户,有的即使能够过户,也存在很多麻烦和问题,还有的房屋被占用,无法腾退的,即使是购买过户了,但是无法入住也是很麻烦的,比如很多法拍房,就存在占用腾退的问题,需要注意;


核实中介公司的相关资质等情况。一般正规的中介公司都比较规范,但是一些小的中介公司就有很多不规范的地方,还有一些黑中介,所以要特别注意,这个后续我们也会专门说的;


核实是否符合当地购房政策的规定。房屋买卖特别是二手房的买卖一般都会受房屋所在地的政策管控,所以一定要核实好购房是否符合当地的政策要求,比如北京市就对二手房分北京户籍和非北京户籍购买不同的要求,所以需要仔细核实是否符合购房资格,同时如果是贷款购房,还需要核实贷款的情况,如果不符合贷款政策或者超出自己的承受能力,也要慎重,就像咨询我的那个客户,因为贷款后续存在问题而无法购房,还要承担违约责任,那么他的损失是可以要求中介公司来赔偿,但是要有相应的证据,所以出现问题一定要找专业的律师来咨询分析,看能否通过诉讼维护权益。

(三)签订合同

签订合同如果是通过中介公司来买卖房屋的话,正规的规范的中介公司都会有规范的房屋买卖的文本,一般情况下,各地的住建部门都会有相应的范本,中介公司也都是提供这些范本,无论是通过中介公司还是自行交易的,建议都采取官方提供的范本来签订合同,这里特别要注意的是:

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在签订合同时要仔细的阅读,看看所签订的内容是否和之前商谈沟通的是否一致,如果不一致的要及时再核实确认,避免一不小心签了,后续再发现不一致的就很麻烦;


对于中介公司的居间合同等合同协议也要仔细核对,看看合同协议中约定的是否和之前说的一致,比如中介服务费,有的业务员之前可能会承诺很多,但是在正式的合同中要一一确认,避免没有仔细看,而出现问题,后续扯皮;


对于一些重要环节和特殊情况一定要确认好,比如房屋的交付和付款,有的购房人是通过出卖自己的房屋来购买房屋的,也就是通常说的连环买卖,那就一定要核实好自己付款的情况和时间,否则如果自己的房子没有卖出去,那么很可能自己就无法按合同约定付款了,那么就很有可能承担违约责任。

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