张晓东律师：二手房买卖流程和应注意的问题

二手房买卖，这里我们主要说的是住宅房屋买卖，如果是写字楼或者商业房屋也基本类似。

一般情况下，流程包括：买方看房——满意谈价——核实情况——签订合同支付定金（如果是不通过中介公司的，那么买卖双方签订房屋买卖合同，如果是通过中介公司，和双方还要和中介公司签订相应的居间服务合同等材料）——办理购房资格核验（北京等一些地区有购房限购政策，所以需要资格核验，不需要的地方可以跳过这一步）——付首付款，办理按揭（贷款）（全款购买的可以省略贷款环节和流程）——办理网签合同——缴纳税费——办理过户——物业交割——支付相应保证金或余款——领证。

以上流程是以北京市的二手房买卖为例，其他地区的可能略有不同，但总体上的交易流程是基本相同的。

从二手房买卖的流程来看，有几个环节是非常重要的，也是很容易产生问题的，需要特别注意的：

（一）看房

看房是房屋买卖的首要环节，对于购房人来说，一定要仔细的看好房屋，毕竟现在房屋价格都比较高，如果没有仔细看房，后续很可能出现问题，花了很多钱，如果买到的房子不是自己喜欢的或是存在问题的，那也是很麻烦的。

看房主要是房屋现场实地查看，看看房屋的地理位置、所在的小区环境、房屋外部及里面的情况、是否有车位、房屋的格局、房屋是否存在质量问题、房屋是否出租等等，这个需要仔细的去看。现在很多中介公司都有VR看房，但是还是建议去实地进行查看，这样才能更加直观的看看房屋情况及所在小区的环境，选择自己满意的房屋。

（二）核实情况

核实情况在房屋买卖中是必不可少的，至关重要的环节，一般情况下，通过中介公司买卖房屋的，中介公司一般都会对房屋情况进行核验，即使这样，买房人还是要对房屋情况进行核实。

如果是不通过中介公司的房屋买卖，那么核实房屋情况就特别重要：

一
核实房屋是否有产权。对于没有产权或者产权存在争议的房屋要谨慎，因为这样的房屋一般是无法过户的；

二
核实出卖人是否产权人。有时候有的出卖人并非是产权人，所以一定要核实清楚，同时还有如果是共有产权的其共有人是否同意出售，比如夫妻一方出卖夫妻共有的房屋，就要核实另一方是否同意出售。同样，作为出卖人也要核实购房人的情况，否则也会出现问题；

三
核实房屋是否存在查封、抵押等情况。如果存在查封和抵押等问题，一般房屋是无法过户的，所以需要核实清楚；

四
核实房屋是否出租和是否设定居住权。承租人是否放弃优先购买权，正在出租的房屋一般来说买卖不破租赁，所以要了解租期情况，以及腾退情况，承租人是否放弃优先购买权，这样避免不必要的麻烦。同时民法典也规定了居住权，如果出卖的房屋设定了居住权，那么也要核实好，避免过户后发现还存在其他人的居住权也是比较麻烦；

五
核实房屋是否存在争议纠纷。是否存在无法腾退的情况；存在争议纠纷的房屋，有的无法过户，有的即使能够过户，也存在很多麻烦和问题，还有的房屋被占用，无法腾退的，即使是购买过户了，但是无法入住也是很麻烦的，比如很多法拍房，就存在占用腾退的问题，需要注意；

六
核实中介公司的相关资质等情况。一般正规的中介公司都比较规范，但是一些小的中介公司就有很多不规范的地方，还有一些黑中介，所以要特别注意，这个后续我们也会专门说的；

七
核实是否符合当地购房政策的规定。房屋买卖特别是二手房的买卖一般都会受房屋所在地的政策管控，所以一定要核实好购房是否符合当地的政策要求，比如北京市就对二手房分北京户籍和非北京户籍购买不同的要求，所以需要仔细核实是否符合购房资格，同时如果是贷款购房，还需要核实贷款的情况，如果不符合贷款政策或者超出自己的承受能力，也要慎重，就像咨询我的那个客户，因为贷款后续存在问题而无法购房，还要承担违约责任，那么他的损失是可以要求中介公司来赔偿，但是要有相应的证据，所以出现问题一定要找专业的律师来咨询分析，看能否通过诉讼维护权益。

（三）签订合同

签订合同如果是通过中介公司来买卖房屋的话，正规的规范的中介公司都会有规范的房屋买卖的文本，一般情况下，各地的住建部门都会有相应的范本，中介公司也都是提供这些范本，无论是通过中介公司还是自行交易的，建议都采取官方提供的范本来签订合同，这里特别要注意的是：

一
在签订合同时要仔细的阅读，看看所签订的内容是否和之前商谈沟通的是否一致，如果不一致的要及时再核实确认，避免一不小心签了，后续再发现不一致的就很麻烦；

二
对于中介公司的居间合同等合同协议也要仔细核对，看看合同协议中约定的是否和之前说的一致，比如中介服务费，有的业务员之前可能会承诺很多，但是在正式的合同中要一一确认，避免没有仔细看，而出现问题，后续扯皮；

三
对于一些重要环节和特殊情况一定要确认好，比如房屋的交付和付款，有的购房人是通过出卖自己的房屋来购买房屋的，也就是通常说的连环买卖，那就一定要核实好自己付款的情况和时间，否则如果自己的房子没有卖出去，那么很可能自己就无法按合同约定付款了，那么就很有可能承担违约责任。

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