锟涵律所·律师观点丨配偶偷偷把家里房子抵押了怎么办？丨张婷律师

最近我在接待咨询的时候遇到了这么一个案例，概括来说就是客户的丈夫背着她把婚内购置的但是写在其丈夫个人名下的房产抵押给银行了。

来咨询的当事人我们用A女士来代替，A女士的丈夫从他们刚结婚没几年就开始赌博，A女士说她老公的工资基本上都用来赌博了，但是一直也没跟人借钱赌博过，就在去年年底，A女士老公确诊直肠癌晚期。今年A女士的儿子突然发现他爸妈的“离婚证”，向他妈妈求证后才知道离婚证是假的，最后母子二人“审问”A女士的老公才知道，从去年年底A女士的老公确诊直肠癌晚期开始，A女士的老公觉得自己剩下的日子不多了，要及时行乐，瞒着全家人的情况下开始向银行贷款用于赌博，贷款金额越来越大，并且还把婚后全款买的但是在其个人名下的房产抵押给银行并且已经办理了抵押登记，那么，接下来A女士大概率会面临的情况就是：她的丈夫还不上贷款被银行起诉后申请强制执行这套抵押房产，这种情况下，A女士应该怎么办呢？

毫无疑问，案涉房产是A女士和其丈夫的夫妻共同财产。那么其丈夫瞒着其将共同财产抵押给银行，首先我们来分析下这种情况下A女士的丈夫和银行签订的抵押合同是否有效，如果银行明知案涉房产系A女士夫妻共有并且还和A女士丈夫签订抵押合同，这就构成恶意串通损害他人利益，根据《民法典》第154条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”之规定，案涉抵押合同是无效的，那么作为A女士呢就要收集能够证明银行及其信贷专员明知案涉房产系夫妻共同财产的证据，比如其丈夫和银行信贷专员的微信聊天记录、电话录音等。

只要最终能够认定案涉抵押合同无效，那银行就案涉房产的抵押权当然也是无效的，A女士只要去法院起诉要求确认案涉抵押合同及抵押权无效即可。

这个时候大家可能还有一个疑惑，那要是A女士手中的证据不足以认定银行明知案涉房产系夫妻共同财产怎么办呢？别急，还有一个切入点，根据《商业银行法》第三十六条明确规定“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力、抵押物、质押物的权属和价值以及实行抵押权、质权的可行性进行严格审查。”这就要求银行在办理案涉抵押贷款业务时，应严格审查抵押人的主体资格。

首先要审查抵押人是否为房屋所有权人，对该房屋是否具有处分资格。其次，应当审查抵押人对该房屋是否具有完全的处分权。如果银行没有充分尽到审慎注意义务，那就不能认定银行是善意的，不符合《民法典》第311条规定的善意取得的构成要件，不能取得案涉房产的抵押权，这样的话，A女士的问题也是可以解决的。

律师提示：当大家遇到法律问题时要及时向专业律师咨询，相似的案情仅仅一个细节不一样，也有可能导致案件结果的千差万别。更为重要的是，婚后夫妻双方购置房产最好写在夫妻双方名下，这样就可以避免夫妻一方在另一方不知强的情况下将房产擅自出卖、赠与等处分行为的发生。

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