锟涵律所·办案手记丨幼儿园租赁合同纠纷胜诉：确认合同无效丨何文律师


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▌案件名称：中国X研究院幼儿园与何X、X房地产开发集团有限公司租赁合同纠纷案

▌案由：租赁合同纠纷
▌案件类型：民事
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▌案件情况概述
2003年3月，北京X房地产开发有限责任公司与X幼儿园签订了《幼儿园房屋租赁合同》，约定了租赁期限、租期、和租金交纳等内容。合同签订后，X公司合同交付了房屋，北京市海淀区X婴幼园实际使用了承租房屋并交纳了部分租金。后因X婴幼园经营困难拖欠房租成讼。被告何X在之前咨询了很多律师，无一例外，都告诉她欠债还钱，天经地义。本案必败无疑。当事人也认为本案希望不大。心想反正是败诉，找不找律师都一样。所以，当事人就一直没有委托律师代理。
▌接受委托
直到本案开庭的前一天下午，当事人何X路过我朋友开的法律咨询点儿（我当时刚好在朋友那里），抱着试试的心理进来咨询。
▌案件突破
我耐心的听完当事人案件介绍及其遭遇后，又仔细的看了当事人带来的证据材料后。发现了突破口。当事人带来的其中一份材料是该小区规划设计图纸。从规划设计图纸上就可以看出何X所经营的X婴幼园使用的房屋刚好是X小区配套的幼儿园。而根据《北京市学前教育条例》中明确规定，小区配套幼儿园任何人不得对外出租出售。因此，我建议在答辩中请求法院确认本案所涉租赁合同无效。当事人接受了我的建议并立即办理了委托手续。由于第二天上午就要开庭，我当晚加班整理好证据材料并写了书面的答辩状。
▌案件结果
经北京市海淀区人民法院开庭审理后，确认本案所涉租赁合同无效。

当事人不仅不需要支付所拖欠的租金，也不用再为将来交租金而发愁。更是保留了对已交租金追回的诉讼权利。
本案结束后，当事人很是感激我。邀请我过去谈法律顾问合同，打算委托我做幼儿园的法律顾问。由于我们在服务项目和时间上存在分歧，就没有合作成功。

附：法院判决书

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